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Dans un article publié récemment, un élu de l'association Amorce lâchait une remarque grinçante au sujet des diagnostiqueurs immobiliers : "Car en l'état actuel des choses, il suffit [dans certains cas] d'offrir un café au diagnostiqueur pour gagner deux classes [de diagnostic de performance énergétique]". Une critique qui n'a bien évidemment pas été du goût des représentants de la profession. Thierry Marchand, président de la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim, a notamment souhaité réagir auprès de Batiactu.

Batiactu : En quoi cette critique des diagnostiqueurs est-elle, selon vous, injuste ?

Thierry Marchand : Ce genre de propos témoigne d'une méconnaissance de notre métier. Nous souhaitons faire en sorte qu'il soit mieux compris. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est souvent décrié à tort. Nous avons réalisé des progrès considérables dans sa réalisation : les analyses sont plus précises, de plus en plus fiables et réalistes. Bien sûr, nous pouvons toujours nous améliorer. Notamment en standardisant le processus et éviter les différences d'interprétations ou de méthodes.

Batiactu : Quels sont, selon vous, les points de progression pour le DPE ?

Th. M. : Deux méthodes existent pour réaliser un DPE : sur facture ou sur étude thermique. Pour les immeubles construits avant 1948, les pouvoirs publics nous imposent de faire un DPE sur facture. Cela n'étant pas satisfaisant, je préconise de communiquer dans ce cas un DPE vierge plutôt que de faire une notation via cette méthode. Heureusement, à partir de 2021, date à laquelle entrera en vigueur la réforme du DPE, cette méthode sur facture n'existera plus. Par ailleurs, avec l'opposabilité du DPE décidée par la loi Elan, nous pourront mettre les propriétaires face à leurs responsabilités.

Un point qui doit être tranché par les pouvoirs publics est celui de la surface. Laquelle doit-on prendre en compte ? C'est important puisque le DPE est exprimé en kWhEP/m2/an. Selon la surface retenue, le résultat final peut être différent. De même, dès qu'il y a du chauffage électrique, cela modifie le bilan d'un logement. J'ai ainsi l'exemple d'un client ayant réalisé des travaux de rénovation importants, incluant l'isolation des murs, qui a vu sa note DPE aggravée car il était passé du gaz à l'électricité ! Le facteur de conversion d'énergie primaire pour l'électricité, à 2,58, est lourd. D'autant plus qu'aujourd'hui il existe des radiateurs électriques très performants. Bref, il y a un gros travail d'information à faire.

Voilà certaines des raisons pour lesquelles des incompréhensions ou des différences d'interprétation peuvent exister au sujet du DPE.

Batiactu : Combien compte-t-on de diagnostiqueurs immobiliers en France ?

Th. M. : Au sein d'environ cinq mille cabinets, dix mille professionnels disposent d'un certificat de compétences pour un ou plusieurs des huit types de diagnostics (DPE, amiante, plomb...). En tout, 45.000 certificats sont aujourd'hui en vigueur. Le permis est valable cinq ans, si la personne n'a pas recyclé sa formation, elle n'est plus certifiée. Notre métier est très encadré, avec une interdiction du commissionnement, et une déontologie qui doit être irréprochable. Un agent immobilier n'a pas le droit de donner des affaires à un diagnostiqueur 'attitré'. Chaque diagnostic fait l'objet d'une attestation sur l'honneur. C'est la grande différence entre un diagnostiqueur et quelqu'un qui va faire une étude énergétique. D'ailleurs, est-il nécessaire d'avoir recours à une étude thermique poussée pour préconiser des travaux ? En réalité, un DPE réalisé dans les règles de l'art suffit.

Batiactu : La DGCCRF avait toutefois pointé certaines dérives dans la profession, il y a quelques années...

Th. M. : C'est vrai, mais c'est très ancien. Un cas significatif a, à l'époque, été reconnu et condamné. N'oublions pas que les tricheurs constituent une toute petite partie des professionnels certifiés. La réalité est que notre profession, contrairement à certaines idées reçues, est de plus en plus encadrée. Depuis 2012, pour rappel, nous avons un contrôle des certificats. Nous aurons un nouveau processus de certification des compétences l'an prochain : les certificats seront donnés pour sept ans, mais il y aura un audit in situ, pendant un diagnostic.

Batiactu : Un travail de rénovation du DPE est en cours [lire notre article ici]. Y participez-vous ?

Th. M. : Bien sûr, nous avons formulé 60 propositions pour améliorer le dispositif. Certaines ont été reprises et/ou analysée par les pouvoirs publics. Il s'agit par exemple de ce que j'expliquais précédemment pour les problématiques de surface, du contrôle des données d'entrée... Nous rappelons également que pour l'instant nous ne savons pas faire de DPE dans le neuf. Il faudrait pourtant développer un même outil qui nous permette d'intervenir sur l'ancien comme le neuf. Un même thermomètre pour tous.

Par ailleurs, nous déplorons que des techniques comme l'ossature bois ne soient pas prises en compte dans le moteur actuel... L'étanchéité à l'air, les poêles au bois ou les ballons d'eau chaude thermodynamique pourraient aussi être mieux pris en compte. Enfin, les bases de calcul datent de 2012 ; or, il faudrait régulièrement remettre à jour ces données en fonction de l'évolution des techniques. En somme, le moteur de calcul doit être toiletté.

Notre profession progresse, avance, par les évolutions législatives. Tout n'est pas parfait, mais travaillons ensemble plutôt que de formuler ce genre de raccourcis sur notre profession.

Au premier trimestre 2019, les ventes de logements neufs se sont rétractées de 2,5%, mais le volume reste encore élevé, à 35.595 unités. Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la loi Elanne produit pas encore ses effets, et l'approche des élections municipales tend à figer le marché. Le problème de l'offre reste donc entier.

"Elan n'a pas encore produit ses effets. Il y a un long temps d'inertie avant qu'une loi ne soit vraiment appliquée." C'est ainsi que Marc Villand, le vice-président de la FPI et président de la FPI Ile-de-France, analyse les chiffres de la promotion immobilière pour le premier trimestre de l'année 2019 : globalement, la production neuve subit un ralentissement sur tous les types d'habitat, avec 445.700 permis de construire délivrés entre avril 2018 et mars 2019, soit un recul de 8,2%. Les mises en chantiers, pour leur part, se sont rétractées de 5,2%, pour atteindre les 410.700 sur la même période. Sur les trois premiers mois de 2019, les réservations totales ont également accusé une baisse en comparaison au premier trimestre 2019 : -1,2% pour les logements au détail (29.356 unités), -10,3% pour les logements en bloc (4.742) et 0% pour les résidences services (1.500).

Toujours sur les trois premiers mois de 2019, les mises en ventes dégringolent de 36,9%, passant de 34.381 au premier trimestre 2018 à 21.685, un niveau d'ailleurs inférieur à la moyenne trimestrielle depuis 2014. De même, l'offre commerciale fléchit nettement entre le quatrième trimestre 2018 (107.638 unités) et les trois premiers mois de l'année 2019 (100.929, soit -11,2%). Les tensions sur l'offre sont d'ailleurs quasiment généralisées à toute la France, avec des délais inférieurs à 12 mois presque partout, à l'exception de Clermont-Ferrand, de la métropole niçoise et de plusieurs agglomérations normandes (Caen, Le Havre, Rouen). Au niveau des prix, les professionnels du secteur ont constaté une hausse, certes modérée mais régulière, depuis 12 mois : entre le premier trimestre 2018 et la même période un an plus tard, les tarifs moyens ont augmenté de 1,8% à l'échelle nationale, frôlant les 4.400 € le m², et de 1,9% en région parisienne, dépassant les 5.000 € du m².

L'approche des municipales de 2020 commence à geler les décisions

D'une manière générale, on retiendra que la demande reste forte, mais que l'offre peine à se renouveler. Presque toutes les métropoles voient leurs marchés respectifs sous tension, à cause de difficultés économiques, politiques et juridiques pour concrétiser les projets de construction - les coûts continuent à augmenter, les recours se multiplient et les élections municipales de 2020 se rapprochent, parallèlement à l'élaboration des PLUI (Plans locaux d'urbanisme intercommunaux). "Jamais les projets n'ont été autant attaqués, avec une augmentation des sommes demandées en contrepartie", affirme Marc Villand. "Les municipales de 2020 vont peser encore plus que les autres. La vraie question est de savoir comment co-construire la ville de demain, entre l'Etat, les collectivités territoriales, les constructeurs et les promoteurs." Une question déjà posée par les professionnels du secteur, trois mois plus tôt.

Le premier trimestre 2019 confirme donc les tendances déjà observées au cours des trimestres précédents ; cependant, bien que les ventes de logements neufs soient en baisse de 2,5%, le volume reste élevé (35.598 unités). Mais c'est bel et bien un problème d'offre qui continue à se poser pour les professionnels. "Arrêtons d'avoir un Etat sanction ; c'est d'un Etat stratège dont nous avons besoin", poursuit le président de la FPI Ile-de-France.

Qu'est-ce qu'un taux immobilier ? Comment est-il calculé ? Comment décrocher le meilleur taux ? Tout ce qu'il faut savoir avant d'emprunter.

[Mise à jour du lundi 18 mars 2019 à 15h35] Les banques ne pourront bientôt plus exiger des emprunteurs la domiciliation de leurs revenus pour une durée de 10 ans, conformément à l'amendement au projet de loi Pactequi a été adopté ce week-end par les députés. A première vue, il s'agit d'une bonne nouvelle pour les acheteurs. Certains professionnels du secteur mettent toutefois en garde contre un éventuel effet pervers : "Si les prêts que les banques accordent deviennent moins rentables, elles seront contraintes d'augmenter les taux... et l'emprunteur sera de fait pénalisé", alerte Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.com. La mesure devrait entrer en vigueur en juin 2019, date prévue de l'adoption définitive de la loi.

Définis par l'établissement bancaire ou l'organisme de crédit, dans la limite du plafond que leur impose la Banque de France, les taux de crédit immobilier influent notamment sur le coût total du prêt et sur le montant emprunté. Depuis début 2012, les taux immobiliers ont évolué à la baisse, ce qui n'est pas sans conséquence pour l'emprunteur.

Définition taux immobilier

Le taux de prêt immobilier est exprimé en pourcentage du montant du prêt. Il doit être indiqué clairement par le prêteur dans les offres et les contrats de crédit, comme prévu par l'article L313-2 du Code de la consommation. Plus précisément, c'est le TEG pour taux effectif global, aussi appelé TAEG pour Taux annuel effectif global, qui doit figurer sur les publicités et les contrats. Il est définit par l'établissement bancaire ou l'organisme de crédit. Il ne peut dépasser le taux d'usure, un plafond fixé par la Banque de France. Le TEG indique le coût total du prêt et comprend, en plus du taux de base, l'intégralité des frais (frais de dossier, commissions et primes d'assurance, en cas de souscription d'une assurance prêt immobilier auprès de la banque, entre autres).

Meilleur taux immobilier

Pour connaître le meilleur taux immobilier proposé à l'heure actuelle par les établissements bancaires en fonction de la durée et de la qualité du profil de l'emprunteur (montant de l'épargne, qualité de la gestion du compte bancaire, montant des revenus, présence ou non de découvert, recours ou non à des crédits à la consommation…), reportez-vous au tableau ci-dessous.

Taux immobiliers proposés par les banques au 15/03/2019
Durée	Taux excellent	Taux très bon	Taux bon
7 ans	0,20%	0,62%	0,90%
10 ans	0,55%	0,84%	1,10%
12 ans	0,65%	0,96%	1,25%
15 ans	0,80%	1,10%	1,36%
20 ans	1,00%	1,28%	1,55%
25 ans	1,25%	1,52%	1,75%
Source : Meilleurstaux.com

Ces taux sont hors assurance emprunteur. Si vous avez déjà un prêt immobilier en cours et un bon dossier, regardez où se situe le taux que vous avez obtenu par rapport à ceux indiqués et voyez si vous remplissez les conditions pour renégocier votre prêt immobilier.

Evolution du taux immobilier

Les taux immobiliers changent constamment. Depuis la crise de 2008, ils ont considérablement baissé. En effet, à cette époque, le taux moyen sur 20 ans dépassait les 5%. Au premier trimestre 2015, il atteint 2,19%. Il a toutefois connu une période de hausse entre le 4e trimestre 2010 et le 1er trimestre 2012, comme le montre le graphique ci-dessous.

Le recul des taux de crédit immobilier a eu pour effet de rendre solvable une partie de la demande, jusque-là exclue du marché, et d'améliorer le pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs.

Calcul du taux immobilier

Plusieurs paramètres entrent en compte dans le calcul du taux d'intérêt :

la durée de l'emprunt : cette dernière fait référence au délai de remboursement accordé à l'emprunteur. Plus ce dernier est long, plus le taux d'intérêt augmente
le profil de l'emprunteur : plus la banque prend des risques, ce qu'elle évalue en regardant vos revenus, votre taux d'endettement et votre apport personnel, plus le taux d'intérêt qu'elle va vous proposer sera élevé
le taux de l'OAT (pour Obligation assimilable du Trésor), notamment celui de l'OAT à 10 ans, actuellement très bas.

Taux immobilier et prêt

Plus le taux d'intérêt est bas, moins le coût total du crédit sera élevé. Il est donc très important d'obtenir le meilleur taux immobilier possible. Par ailleurs, la somme qu'un acquéreur peut emprunter dépend, entre autres, du taux d'intérêt. D'où l'importance de décrocher le taux immobilier le plus attractif qui soit.

A noter que le taux d’intérêt du prêt qui figure sur le compromis de vente doit être respecté. Si l'acquéreur sollicite auprès de sa banque un crédit à un taux inférieur à celui inscrit au compromis et que celui-ci lui est refusé, il ne bénéficie plus de la condition suspensive, ce qui signifie qu'il ne peut plus renoncer à acquérir le bien.

Taux immobilier et pièges à éviter

Les banques tentent parfois d'attirer le chaland en annonçant des taux excessivement bas. Plusieurs précautions doivent alors être prises. Il faut vérifier qu'il s'agit d'un taux fixe. Souscrire un prêt à taux variable est plus risqué, surtout lorsque les taux sont déjà très bas. Cela peut faire varier les mensualités au-delà du raisonnable. Mieux vaut également ne pas prendre le risque de contracter un prêt avec un établissement bancaire peu connu.

CONJONCTURE. En 2018, le marché de l'ancien en Ile-de-France se porte toujours aussi bien, et côtoie les chiffres record du grand cru 2017. Une dynamique qui ne devrait pas s'arrêter en 2019, au point que le prix du m2 à Paris frôlera la barre des 10.000 euros.

Quelqu'un peut-il freiner la flambée des prix du m² dans la capitale ? Si la dernière étude de conjoncture des Notaires du Grand Paris - présentée le 28 février - montre un Paris 'toujours à la traîne' en nombre de ventes et de renouvellement de l'offre, la rareté se paie toujours plus cher au point de frôler la barre des 10.000 euros par mètre carré d'ici avril 2019.

D'après les Notaires du Grand Paris, l'année 2018 n'a que peu de choses à envier à 2017, celle de tous les records. Avec des ventes en baisse de -2% par rapport à l'année précédente, les notaires grand parisiens ont enregistré 177.500 contrats, avec un deuxième semestre 2018 'plus dynamique' (+2%) que le premier (-7%).

'Le souhait d'être propriétaire, de préparer sa retraite, les difficultés du logement locatif, les mutations liées à la vie de famille ou à l'emploi et surtout des taux d'intérêt particulièrement attractifs', contribuent, selon la chambre notariale, à la bonne forme de ce marché, alors que celui du neuf connaît des tendances baissières.

Manque de renouvellement

La capitale assiste cependant à une baisse de son attractivité, avec un chiffre annuel de 36.000 ventes, en baisse de -5%, et que les Notaires du Grand Paris associent à 'un manque de renouvellement de l'offre et un niveau des prix qui continuent de peser sur l'activité parisienne'.

En 3 ans et demi, la valeur des actifs immobiliers parisiens au mètre carré a ainsi connu une hausse de 1.680 euros, hausse que commence à connaître la petite couronne 'aussi bien pour les appartements que pour les maisons'. A Paris, la flambée des prix ne semble pas s'arrêter, alors que les indicateurs sur les avant-contrats des notaires annoncent un prix 'record' du m², fixé à 'plus de 9.700 euros', d'ici avril 2019.

A l'échelle francilienne, les deux derniers trimestres de l'année 2018 ont connu une stabilité des prix des appartements, enregistrant une hausse annuelle des prix de 4,5%, avec un tarif moyen au mètre carré de 5.970 euros. Un taux d'évolution qui devrait rester inchangé d'après les prospectives des Notaires du Grand Paris.

Question de la confiance

Du côté des maisons, le nombre de ventes ont grimpé de 9% par rapport à l'année 2017, avec une hausse des prix plus modérée que pour les appartements, de 3,5%. Les évolutions de prix restent 'modérées' en Grande Couronne, mais 'plus fortes' en Petite Couronne, au point d'avoisiner les tendances parisiennes.

Ces fluctuations vers le haut ne devraient cependant pas décourager les ménages susceptibles d'acheter, la chambre notariale s'appuyant sur 'des taux de crédit toujours historiquement bas', une aide 'décisive' pour les candidats à l'achat. Mais ces taux bas qui cachent des durées d'endettement beaucoup plus longue vont poser 'la question de la confiance'malgré une conjoncture macroéconomique 'd'amélioration du marché de l'emploi et du pouvoir d'achat pour les ménages'.

Une étude réalisée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo au travers de son Observatoire du Moral Immobilier en partenariat avec Mysweet’Immo décrypte les différences de perception homme – femme face à l’achat immobilier.

« Les femmes adoptent un regard plus dur que les hommes face au marché immobilier d’après le dernier Observatoire du Moral Immobilier publié par

Logic-Immo. Un phénomène qui s’explique par le fait qu’elles sont davantage contraintes dans leur projet d’achat immobilier. Elles s’avèrent également moins confiantes en l’aboutissement de leur projet. Seules 57% restent confiantes alors que chez les hommes ce taux est de 70%», explique Séverine Amate, Directrice Relations Médias Groupe Seloger Logic-Immo.

L’Observatoire du Moral Immobilier Logic-Immo révèle des différences de perception entre les hommes et les femmes face à l’achat immobilier

En effet, lorsqu’ils sont porteurs d’un projet immobilier, les futurs acquéreurs réagissent différemment selon leur genre. Aussi, le portail d’annonces Logic-Immo s’associe au site Mysweet’Immo et propose de déchiffrer la psychologie des futurs acquéreurs immobiliers, qu’ils soient de sexe masculin ou féminin.

Est-ce le bon moment d’acheter un bien immobilier ?

Ils disent oui à 72% alors qu’elles ne sont que 64% Interrogés à ce sujet, 72% des hommes porteurs d’un projet immobilier estiment que c’est le bon moment pour se lancer dans un achat immobilier. Les femmes ayant un projet d’achat immobilier, sont quant à elles, moins affirmatives. Seulement 64% d’entre elles partagent cet enthousiasme d’après l’étude Logic-Immo.

3 facteurs expliquent ce sentiment :

D’une part, les femmes ayant un projet d’achat en cours ressentent davantage la pénurie de biens que les hommes. En effet, 63% des femmes considèrent que le choix des biens est limité (contre 55% seulement pour les hommes)
D’autre part, bien souvent, elles disposent d’un budget d’achat moindre (76% évoquent une enveloppe < 300k€ contre 71% pour les hommes)
Mais encore, elles se disent moins disposées à dépasser leur budget d’achat.

Pour les femmes, pas de concession sur le prix mais possible sur la surface du bien

Qu’en est-il du respect de leur budget initial pour la concrétisation de leur projet ?

Seulement 24% des femmes seraient prêtes à dépasser le budget d’achat qu’elles se seraient fixé alors que la grande majorité (64%) ne le ferait pas. Inversement, 39% des hommes seraient prêts à aller au delà de leur budget initial et 52% d’entre eux disent ne pas envisager cette possibilité. Dans un autre registre, les femmes sont plus enclines à faire des concessions sur la surface du bien. Ainsi, 46% des femmes ayant un projet d’achat immobilier se disent prêtes à céder sur la surface contre seulement 33% pour les hommes.

Les femmes accordent une attention particulière au sujet de l’environnement du bien ou de sa localisation

Toutefois, en dépit de ces contraintes, les femmes sont un peu plus attentives dans la sélection de leur bien. Elles attachent plus d’importance à l’environnement du bien (47%) que les hommes (41%). Elles sont ainsi moins enclines à faire des concessions sur la localisation du bien que les hommes (17% vs 24% chez les hommes)

Quelles sont leurs motivations d’achat ?

Dans la plupart des cas, hommes et femmes achètent pour être propriétaires et se constituer un patrimoine (raison évoquée par 39% des femmes et 38% des hommes). Toutefois, le projet d’achat des femmes est tout particulièrement motivé par la volonté d’avoir un logement plus adapté ou de changer d’environnement (38% d’entres elles déclarent que ce facteur a déclenché leur décision d’achat contre 30% pour les hommes).

Pour 44% des hommes c’est tout particulièrement le fait que les taux d’intérêt soient jugés attractifs qui a servi de déclencheur à leur décision d’achat contre 32% des futures acheteuses. A noter que 60% des hommes interrogés par Logic-Immo dans le cadre de cette étude de l’Observatoire du Moral Immobilier sont secundo-accédants (contre 49% pour les femmes). Par ailleurs, dans leur projet, les hommes s’orientent davantage vers un investissement locatif (16% vs 10% pour les femmes).

Pour les femmes, le sentiment que les biens intéressants partent trop vite est plus marqué

Si homme et femme sont autant l’un que l’autre confrontés aux difficultés de trouver un bien qui leur convienne (77% chez les femmes, 75% chez les hommes), les femmes partagent davantage le sentiment que les biens qui les intéressent partent trop vite (34% d’entre elles citent cet élément comme un facteur les ayant retardées dans leur projet d’achat, contre seulement 21% des hommes). En suivant cette logique, elles sont donc minoritaires à négocier systématiquement le prix de vente (39% des femmes alors que 48% des acquéreurs masculins déclarent négocier systématiquement le prix d’achat d’un bien immobilier). Les femmes sont ainsi moins confiantes en l’aboutissement de leur projet d’achat dans les 6 prochains mois. 57% des femmes restent confiantes, alors que chez les hommes ce taux de confiance est de 70%.

« Chez Logic-Immo nous déchiffrons la psychologie des hommes et des femmes face à l’achat immobilier depuis quelques années. Sur le sujet, l’optimisme accentué des hommes porteurs de projet est un élément constant. Tout comme le pragmatisme des femmes face à l’achat. Mais n’oublions pas que très souvent les achats se font à deux et le « mariage » de ces deux états d’esprit est utile pour faire avancer les projets immobiliers à deux», conclut Séverine Amate.

Prisée des étudiants ou des personnes cherchant un pied-à-terre professionnel, la location meublée peut permettre de louer plus cher. Il faut toutefois savoir que ce type de bail a ses spécificités en ce qui concerne le contrat de location en lui-même mais aussi le préavis ou encore la fiscalité.

Qu'est-ce qu'une location meublée

La location meublée est le fait de donner à bail un logement suffisamment équipé pour en permettre l'habitation avec un niveau de confort convenable. Quelles sont les conditions pour louer un meublé ?Un décret paru au Journal Officiel du 5 août 2015 dresse la liste des équipements que doit au minimum comporter un logement qui se prétend être meublé.

Location meublée : liste des équipements

Depuis 2015, il existe donc une liste précise des équipements minimum devant être présents dans un logement afin que celui-ci puisse être considéré aux yeux de la loi comme un meublé.

Il s'agit de :

Une literie avec couette ou couverture
Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces faisant office de chambre à coucher
Des plaques de cuisson
Un four classique ou un four à micro-ondes
Un réfrigérateur ainsi qu'un congélateur distinct ou, a minima, un réfrigérateur avec un compartiment offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
La vaisselle nécessaire à la restauration dans le logement
Une table ainsi que des sièges
Des étagères de rangement
Des luminaires
Enfin, du matériel permettant l'entretien ménager du logement et adapté aux caractéristiques de celui-ci.

Jusqu'en 2015, la jurisprudence prévalait. La cour d'appel de Paris avait, par exemple, jugé qu'un logement ne pouvait être qualifié de meublé s'il ne contenait ni table ni lit (arrêt du 22 février 2001).

Contrat de location meublée

Pour les baux signés depuis août 2015, la rédaction doit être conforme au contrat de location type (modèle Alur). Ce contrat de location type figure en annexe 1 du décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Le contrat de location doit faire l'objet d'un document écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, colocataires, caution solidaire...). Il doit nécessairement s'accompagner d'une notice d'infirmation destinée au(x) locataire(s), d'un état des lieux, d'un inventaire précis et détaillé du mobilier, d'un dossier concernant les diagnostics immobiliersréalisés, d'une grille de vétusté si le propriétaire et le locataire ont convenu d'en appliquer une, ce qui est possible pour les baux signés à compter du 1er avril 2016.

Fiscalité de la location meublée

Les locations meublées peuvent faire l'objet d'une fiscalité spécifique qui est en principe avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier peut opter entre le régime du micro-BIC ou le régime réel simplifié lorsque les revenus tirés de la location sont inférieurs à 70 000 euros (au-delà le régime réel simplifié s'applique automatiquement).

S'il choisit le régime réel simplifié, le contribuable devra alors calculer son revenu net imposable en déduisant les frais et charges de ses revenus. S'il choisit le micro-BIC, en revanche, il ne pourra pas déduire les charges. En revanche, son bénéfice imposable sera déterminer en diminuant les recettes perçues d'un abattement forfaitaire de 50%. Il faut donc procéder à une simulation de l'impôt sur le revenu pour prendre la bonne décision.

Location meublée : quel préavis

Un locataire en location meublée est soumis à un préavis de location de 1 mois seulement contre 3 mois pour les logements vides. Pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, la demande de congé du locataire (ou dédit) doit obligatoirement être donnée par lettre recommandée avec avis de réception.

Location meublée et SCI

La constitution d'une Société civile immobilière est un mode d'exploitation courant des biens immobiliers. Concernant la location meublée d'un bien détenu par une telle structure, il faut connaître quelques particularités fiscales. En principe, une SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu directement dans le revenu des associés. Dans ce cas, la société est transparente et les bénéfices vont être soumis au barème progressif de l'impôt des particuliers. Cette règle se justifie par le fait que la SCI a une activité civile.

Or, au regard du droit français, la location meublée est une activité commerciale lorsqu'elle est exercée à titre habituel.
Dès lors, une SCI qui donne à bail un logement meublé devra se soumettre à l'impôt sur les sociétés (IS) concernant les revenus dégagés dudit logement. Les revenus locatifs sont alors perçus comme un chiffre d'affaires duquel sont déduites les charges d'exploitation. Sur le résultat, un taux d'imposition s'applique. Il est de 15% jusqu'à 38 120 euros de bénéfices et de 33,33 % au-delà.

Location meublée non professionnelle

Pour qu'une personne soit considérée comme loueur meublé non professionnel (LMNP), les revenus qu'il tire de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et doivent représenter moins de la moitié des revenus du ménage. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger livre les tendances des marchés immobiliers à fin janvier 2019. Analyse.

Comme chaque année, pendant les mois d’hiver, la pression sur les prix des appartements est moins vive. Les prix proposés stagnent en janvier 2019, après avoir reculé durant tout l’automne 2018. Et les prix signés n’ont progressé que de 0.7 % au cours des 3 derniers mois. Les offreurs continuent donc de réviser leurs ambitions à la baisse, plutôt que de voir les délais de réalisation des ventes s’allonger, alors que la perspective d’un prochain rebond du marché et des prix se dégrade encore. Aussi, sur le marché des appartements, alors que le rythme d’augmentation annuelle des prix signés s’était maintenu au-dessus des 4 % jusqu’au début de l’été 2018, il s’affaiblit de nouveau en janvier 2019 : + 3.4 % sur un an, contre + 4.7 % en 2018, à la même époque.

En revanche, sur le marché des maisons, après plus de six mois de recul, les prix proposés confirment en janvier le rebond amorcé en décembre 2018 : + 4.7 % au cours des 3 derniers mois. La pression de la demande s’est renforcée sur ce marché, grâce à des conditions d’octroi des prêts exceptionnelles et elle contribue largement à cette poussée. Une partie de la demande qui n’avait pu réaliser son projet en décembre dernier semble s’être déplacée en ce début d’année.

Ainsi, le rythme d’augmentation annuelle des prix signés rebondi sur le marché des maisons : + 3.8 % sur un an, contre + 3.0 % en 2018, à la même époque.

Dans ces conditions, pour l’ensemble du marché, le rythme d’augmentation des prix signés se stabilise en janvier : avec + 3.6 % sur un an.

Nouveau ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

Le recul de la demande de logements neufs constaté en 2018 a été rapide et il a contribué à l’affaiblissement de la hausse des prix. En dépit du maintien de conditions de crédit exceptionnelles et d’un nouvel assouplissement des conditions d’octroi des prêts, le rythme de progression des prix poursuit son ralentissement, en janvier 2019.

C’est sur le marché des maisons individuelles, particulièrement malmené par les décisions publiques de réorientation des aides au logement que le ralentissement est le plus marqué : avec + 1.9 % des prix sur un an, contre + 5.4 % il y a un an, à la même époque. Dans le collectif, où le décrochage de la demande a été moins prononcé, le rythme de progression des prix se stabilise maintenant, après n’avoir que modérément ralenti en 2018 : avec + 2.2 %, contre + 2.6 % il y a un an, à la même époque.

Pour l’ensemble du marché, le rythme d’augmentation des prix signés ralentit légèrement en janvier : avec + 2.2 % sur un an, contre + 3.1 % en janvier 2018.

Baisse ou faible progression des prix dans ¾ des grandes villes

En janvier 2019, les prix des appartements anciens ont diminué sur un an ou au cours des 3 derniers mois dans 50 % des villes de plus de 100 000 habitants. En outre, dans 25 % des villes la hausse reste contenue sous l’inflation. Le ralentissement de la hausse des prix signés se poursuit donc.

Seules deux grandes villes affichent encore une progression des prix à 2 chiffres : Rennes (+ 12.1 % sur un an) où la hausse accélère encore et Limoges (+ 10.3 % sur un an) où les prix semblaient pourtant s’assagir à la fin de l’année dernière.

Ailleurs, les tensions sur les prix s’allègent encore comme à Bordeaux où la hausse, qui durant plus de deux années a largement déstabilisé le marché, est maintenant de 8.5 %, contre plus de 12 % durant l’été dernier. Mais aussi à Lyon et à Paris, avec des augmentations un peu supérieures à 6 %. Et dans la plupart des plus grandes villes (Lille, Marseille, Nice, Strasbourg ou Toulouse), la hausse n’est plus que de 2 % sur un an.

Mais souvent les prix baissent face à une demande restée atone, en dépit des conditions de crédit actuelles (Aix en Provence, Brest, Dijon ou Grenoble). Et parfois, la baisse peut être rapide (Amiens, Le Mans, Metz ou Saint Etienne).

Un début d’année en demi-teinte

Le dynamisme de l’offre bancaire et un assouplissement sans précédent des conditions d’octroi des prêts avaient permis d’enrayer la dégradation du marché de l’ancien, durant les derniers mois de l’année dernière. Le recul du nombre des compromis signés a ainsi été moins marqué, en 2018, que ce qui pouvait encore être craint durant l’été.

Depuis le début de l’année 2019, les établissements bancaires ne relâchent pas leurs efforts, afin de soutenir la demande. Aussi, le mois de janvier bénéficie d’une relative stabilité du nombre de compromis signés : + 0.5 % au cours des 3 derniers mois, en glissement annuel. Mais comme les premiers mois de 2018 n’avaient pas été bons, cette légère progression de l’activité est en trompe l’œil : il ne s’agit guère d’un rebond de la demande qui, comme à l’habitude durant les mois d’hiver, reste frileuse. Et d’ailleurs, les ventes sont en recul de 2.0 % sur un an. Il s’agit donc plutôt de l’expression d’un marché qui ne réussit pas à se ressaisir.

Des marges au plus bas

En janvier, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.9 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Sur un marché qui ne réussit pas à se ressaisir, les marges baissent toujours. La diminution constatée jusqu’alors sur le marché des appartements maintient les marges à très bas niveau : une faible progression des prix signés contraint en effet les vendeurs à modérer leurs ambitions et à proposer des prix calibrés « au plus juste », afin de réaliser rapidement les ventes sur des marchés toujours hésitants. Sur le marché des maisons, en dépit de la pression sur les prix signés constatée récemment, les marges reculent encore pour s’établir maintenant à un de leurs plus bas niveaux constatés jusqu’alors : la fragilité de la demande est trop forte, les vendeurs ne pouvant se permettre de surenchérir sur le marché. Habituellement, à cette période de l’année, les marges commencent pourtant à se redresser, à l’approche du rebond printanier de la demande.

Entre expansion et récession

Les évolutions du marché observées en janvier 2019 confirment le constat dressé en 2018. Alors que l’activité tend à se stabiliser au niveau national, elle progresse toujours à un rythme soutenu dans quelques régions : rapidement (de l’ordre de 10 % sur un an) en Champagne-Ardenne et dans le Limousin, ou à un rythme plus modéré (de l’ordre de 5 %) en Basse Normandie, en Languedoc-Roussillon, en Lorraine et en Midi-Pyrénées. Ces évolutions qui sont rendues possibles par le dynamisme de l’offre bancaire bénéficient presque toujours d’un effet de base, d’une activité médiocre par le passé.

En revanche, l’activité recule toujours rapidement (de l’ordre de 5 %) dans les régions où la hausse des prix reste soutenue (Aquitaine, PACA et Rhône-Alpes) ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique (Franche Comté et Poitou-Charentes).

Ailleurs, le marché hésite bien souvent entre lente progression de l’activité et léger recul des ventes.

Les spécificités des métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 4 pour les appartements. Mais l’écart est moindre sur le marché des maisons, de 2.2 seulement, entre les 3 métropoles les moins chères et celles du Grand Paris et de Nice Côte d’Azur. Ces différences de prix restent à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (30 % pour les appartements et 40 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux et Lyon (20 % pour les appartements et les maisons). Sur Nantes, Rouen, Strasbourg ou Toulouse, la surcote se situe entre 10 et 15 %, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central. Alors qu’avec moins de 10 % d’écart, Grenoble et Nancy (voire Lille) présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène.

En revanche, la ville-centre reste moins chère que le reste de la métropole, à Brest ou à Marseille : la demande y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) et son souhait de s’éloigner de la ville-centre.

A l’occasion du cinquième anniversaire de la loi Hamon, les experts de Modelo reviennent sur les situations permettant au mandant de se rétracter dans le délai de 14 jours.

Transposant dans notre droit les dispositions de la Directive n° 2011/83/UE du 25 octobre 2011, la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon », a modernisé et simplifié nos anciens droits du « démarchage à domicile » et de la « vente à distance », respectivement remplacés par le droit des contrats conclus « hors établissement » et des « contrats conclus à distance ».

Depuis cette date, les pratiques professionnelles de nombreux agents immobiliers ont évolué avec, en particulier, l’utilisation massive de la signature électronique. Ce cinquième anniversaire de la loi est l’occasion de faire un état des lieux des situations permettant au mandant de se rétracter dans le délai de 14 jours que lui confère la loi et par là-même de revenir sur certaines idées reçues héritées d’un droit révolu.

Le droit de rétraction ne joue que si deux conditions sont réunies : la première tient à sa qualité de « consommateur » et la seconde est liée aux modalités de conclusion du mandat qui, selon, a été conclu soit « hors établissement » soit « à distance ».

Le mandant doit être un « consommateur »

Le mandant est un « consommateur », lequel est nécessairement une personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle : c’est un particulier qui agit pour ses besoins personnels.

Toutes les personnes morales, quel que soit leur statut (une société, une SCI même familiale, une association, un syndicat des copropriétaires, une collectivité locale, etc.), sont exclues du dispositif. De même, une personne physique qui agit dans le cadre de son activité professionnelle ne peut pas s’en prévaloir. Par exemple, un agent d’assurances ou un avocat qui achète ses locaux professionnels.

Le mandat doit avoir été conclu « hors établissement » …

La conclusion du mandat doit intervenir ailleurs que dans les locaux de l’agence – lieu où l’agent et ses collaborateurs exercent leur activité « en permanence ou de manière habituelle » – en la présence physique « simultanée » des parties. L’agent et le client se trouvent au même moment ensemble et ailleurs qu’à l’agence. L’échange des consentements intervient, par exemple, au domicile du mandant ou sur son lieu de travail, peu importe que l’agent s’y soit rendu à la demande du client.

Constitue également un « contrat hors établissement », le contrat conclu dans les locaux de l’agence immédiatement après que le consommateur ait été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes (C. cons., art. L. 121-16, 2°, b). Trois conditions doivent dans ce cas être réunies : dans un premier temps, une sollicitation personnelle et individuelle du consommateur par l’agent lors d’une rencontre en dehors des locaux de l’agence ; une rencontre à l’occasion de laquelle les parties sont physiquement et simultanément présentes ; une rencontre immédiatement suivie de la conclusion du mandat dans les locaux de l’agence.

Selon la Directive du 25 octobre 2011, à l’origine du dispositif, la condition d’immédiateté suppose que le contrat soit conclu sans que « le consommateur ait eu le temps de réfléchir » à la proposition que lui a faite le professionnel (Directive n° 2011/83/UE, 25 oct. 2011, cons. 21). Une séquence ininterrompue qui commence par la visite du bien à vendre ou à louer et se termine par la signature du mandat à l’agence…

Mais si entre la visite et l’arrivée à l’agence, le vendeur a été laissé seul, ne serait-ce que quelques heures, les choses sont différentes. Libéré de toute pression psychologique éventuelle, cet intermède lui a permis de réfléchir à la proposition qu’a pu lui faire l’agent. Il n’a donc plus besoin de le faire a posteriori. C’est précisément l’interprétation retenue par directive : la définition du contrat hors établissement « ne devrait pas couvrir les situations dans lesquelles le professionnel vient tout d’abord au domicile du consommateur, uniquement pour prendre des mesures ou donner une estimation sans engagement de la part du consommateur, le contrat n’étant conclu que plus tard, dans l’établissement commercial du professionnel, sur la base de l’estimation du professionnel. Dans ces cas, le contrat n’est pas considéré comme ayant été conclu immédiatement après que le professionnel a sollicité le consommateur si le consommateur a eu le temps de réfléchir à l’estimation du professionnel avant de conclure le contrat » (Directive n° 2011/83/UE, 25 oct. 2011, cons. 21).

… ou « à distance »

A l’instar du mandat conclu « hors établissement », le mandat conclu à distance confère au mandant le droit de rétracter son engagement dans les 14 jours qui suivent. Or, constitue un « contrat à distance » tout mandat conclu dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de service à distance par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance, jusqu’au moment, et y compris au moment, où le contrat est conclu.

Donc, de la prise de contact à la conclusion du mandat, tout s’est passé en utilisant exclusivement des techniques de communication à distance : mails, appels téléphoniques, formulaires de contact en ligne, courriers, visio-conférences, télécopies, etc. Ajoutons à cette liste les systèmes proposés par des tiers mais utilisés par l’agent comme une plateforme internet, par exemple.

Mais dans tous les cas, l’expression « recours exclusif » suppose qu’il n’y ait aucun contact physique entre l’agent et le mandant ou, à tout le moins, aucune négociation réelle entre eux en leur présence. C’est d’ailleurs l’interprétation retenue par la directive lorsqu’elle considère que la définition du contrat conclu à distance devrait couvrir le cas où le consommateur se contente de visiter l’établissement commercial uniquement afin de collecter des informations sur les biens ou les services du professionnel, puis négocie et conclut le contrat à distance alors, qu’au contraire, elle ne devrait pas couvrir l’hypothèse dans laquelle un contrat est négocié dans l’établissement commercial du professionnel, mais est ensuite finalement conclu en recourant à une technique de communication à distance. Idem pour un contrat ébauché à distance, mais finalement conclu dans l’établissement commercial du professionnel.

Ces différentes situations sont éclairantes pour appréhender le cas du mandat signé électroniquement à distance. En effet, la seule circonstance que la signature intervienne à distance ne suffit pas à établir qu’il s’agit d’un contrat conclu à distance actionnant, pour le mandant qui le signe, un droit de rétractation. Tout va dépendre, en réalité, de ce qui a précédé cette signature.

Un point à préciser à travers plusieurs situations à l’heure où se généralise le recours à la signature électronique.

Globalement satisfaits de leur agent immobilier selon le 3e baromètre OpinionSystem / IFOP de la satisfaction client dans l’immobilier, les Français leur attribuent la note de 7,1/10. Près d’un quart utilisent désormais les avis clients pour le choisir !

Bonne nouvelle : la cote des agents immobiliers en hausse auprès des français ! Comme tous les autres secteurs de l’économie, le marché de la pierre n’échappe pas à la digitalisation contraignant les agences immobilières à s’adapter pour rester compétitives sur un marché de plus en plus concurrentiel. Face à la montée en puissance de mandataires pratiquant des commissions réduites, de nouveaux entrants 100% en ligne ou encore des velléités des particuliers à pratiquer la vente en direct, elles sont nombreuses à vouloir valoriser leur qualité de service et démontrer leur valeur ajoutée. Une démarche qui semble globalement payante selon le 3^e baromètre annuel de la satisfaction client dans l’immobilier réalisé par Opinion System et l’IFOP.

Le choix d’une agence : la performance réelle devant la notoriété

Achat, location, vente… 90% des projets immobiliers concrétisés débutent aujourd’hui sur internet. Une approche digitale qui facilite l’accès à une information actualisée, pertinente et fiable plus que recherchée dans un secteur souffrant d’un certain déficit d’image. Pour autant, parmi les 30 000 agences que compte le territoire, trouver la bonne pour mener à bien son projet reste difficile tant la concurrence est vive et l’acte d’achat ou de vente source de stress.

Les grandes enseignes nationales bénéficient d’une notoriété importante et, si 46% des Français indiquent accorder de l’importance à l’appartenance d’une agence à un réseau, ils sont aussi 88% à considérer que son efficacité et sa qualité de service priment sur la « marque ».

Dans leur recherche, priorité semble donnée à la proximité : 23% des Français ont trouvé leur agence tout simplement… en passant devant. 20% par l’intermédiaire d’un site internet d’annonces immobilières, 17% par le bouche-à-oreille.

Comment trouve-t-on un professionnel de l’immobilier ?

Seuls 8% l’ont trouvé par l’intermédiaire du site internet d’un réseau (9% en 2017) et 7% via un moteur de recherche (9% en 2017), des données particulièrement intéressantes si l’on considère que dans les faits, lorsqu’on cherche à réaliser une acquisition, la requête porte sur un bien correspondant à ses critères (type, localisation, prix), pas sur un agent immobilier ! Non neutres, 5% des Français ont trouvé leur agence grâce à un tract.

Accueil général, compétence des interlocuteurs, qualité de la prestation réalisée, accompagnement et suivi tout au long du projet, rapport honoraires/services : contrairement aux idées reçues qui ne donnent pas toujours bonne presse aux agents immobiliers, les Français accordent une note moyenne de 7,1/10 aux professionnels les ayant suivis (versus 7/10 en 2017 et 6,7/10 en 2016). 73% seraient même prêts à les recommander à un proche…

L’absence d’avis client n’est pas rassurante pour 1 particulier sur 2

Si la consultation des avis clients est une pratique répandue avant l’achat d’un produit ou d’un service avec 9 Français sur 10 qui s’y adonnent, ce réflexe s’impose peu à peu dans le domaine de l’immobilier. Près d’un quart des particuliers (24%) qui ont mené un projet immobilier dans les 5 dernières années déclarent y avoir eu recours, un résultat en progression sensible malgré une pondération sur la période. Et 73% des utilisateurs ont confiance dans ces avis, soit près de 3 Français sur 4. Notons en parallèle que la simple absence d’avis clients visibles lors d’une consultation d’agence n’est pas rassurante pour 46% des interrogés.

« En analysant les tris, on observe que le recours aux avis clients est deux fois plus important chez les 25 / 34 ans (30%) que chez les plus de 65 ans (15%), ce qui laisse présager une forte progression de leur adoption dans un futur proche. Si l’étude porte sur les Français ayant eu recours à un professionnel de l’immobilier au moins une fois sur les 5 dernières années, on note une accélération de leur taux d’usage avec + 5% d’utilisateurs depuis deux ans », commente Jean-David Lépineux, fondateur d’Opinion System. « Et ce n’est qu’un début car s’ils ont le choix entre une agence qui a des avis clients et une qui n’en a pas, les Français s’orientent majoritairement (62%) vers celle qui en bénéficie. De même 63% indiquent ne pas vouloir consulter une agence qui n’affiche pas d’avis clients. Les professionnels de l’immobilier ne s’y trompent d’ailleurs pas : ils ont bien compris qu’ils représentent pour eux un réel avantage concurrentiel à ne pas sous-estimer et sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser, ce qui de fait devrait créer un effet d’entraînement… », précise-t-il.

Les avis clients : un effet vertueux qui incite les professionnels de l’immobilier à se remettre en question pour s’améliorer

« Cette étude annuelle que nous réalisons depuis trois ans illustre l’évolution des usages des Français et démontre comment les professionnels de l’immobilier sont devenus à leur tour « user centric ». Au cœur de leurs priorités, la satisfaction client est pour eux aussi un moteur de développement et les avis le meilleur moyen de la monitorer. Fait particulièrement marquant cette année, leur ferme volonté d’instaurer une vraie relation de confiance. Ainsi, le fait de disposer d’avis contrôlés/vérifiés par un organisme certifié est une priorité qui s’affirme dans le temps : ils sont 71% à y accorder de l’importance, soit un bond de 10 points par rapport aux deux années précédentes », remarque Jean-David Lépineux.

De respectivement 72% et 75%, le taux élevé de consommateurs influencés par les avis clients sur le choix d’une agence ou le niveau de confiance accordé est révélateur d’une tendance forte qui incite un nombre croissant de professionnels à s’intéresser à la question, à l’instar des adhérents d’Opinion System. Un intérêt d’autant plus marqué que leurs clients, désireux d’être rassurés, se montrent particulièrement en attente de ce type d’informations : ils souhaitent y avoir également accès en dehors d’internet, qu’elles soient visibles en affichage sur les vitrines (56%) mais aussi dans les documents qui leur sont remis (bail de location, remise d’estimation, mandat, etc. (55%).

Au cœur de leur démarche qualité, l’évaluation de la satisfaction client représente pour les agents immobiliers un puissant levier de développement que ce soit en termes de notoriété et d’opportunités business (outil de fidélisation et de conquête : 87%).

Ainsi, presque la totalité de ceux qui recourent aux avis clients y attachent de l’importance (97%). Parmi les raisons majeures évoquées, le fait qu’ils constituent une source précieuse de remontées d’informations et de problèmes leur permettant de s’inscrire pleinement dans une logique d’amélioration continue (92%) ainsi que la considération de leur impact positif sur leur activité (75%), aucun d’entre eux n’ayant par ailleurs constaté d’effets négatifs.

Dans un univers souvent taxé d’opacité, les avis clients sont avant tout pour eux un gage de transparence nécessaire envers la clientèle (99%) permettant d’établir un lien de confiance supplémentaire (98%). Au-delà de l’efficacité de cet argument commercial (95%), ils contribuent à les motiver dans l’exercice de leur métier au quotidien (84%) poussant 9 agents immobiliers sur 10 à être meilleurs.

LOGEMENT, LOI ELAN. Le ministère de la Cohésion des territoires s'est félicité dans la soirée de l'adoption, par la commission mixte paritaire réunie le 19 septembre 2018, d'un texte commun sur le projet de loi Elan ouvrant la voie à une adoption définitive dans les prochaines semaines et à une promulgation courant octobre. Détails des mesures et des réactions.

Conclusive ! La commission mixte paritaire, rassemblant députés et sénateurs réunis ce 19 septembre, est parvenue à un texte d'accord sur le projet de loi Elan, qui a été présenté pour la première fois il y a un an presque jour pour jour, le 20 septembre 2017. Après plus de 1.300 amendements entre les deux chambres en première lecture, c'est donc un texte de 270 articles qui va désormais repasser dans chacune pour un vote solennel, le Gouvernement espérant ainsi une promulgation en octobre.

"Pragmatisme et simplification"

Dans un communiqué, le ministère de la Cohésion des territoires se félicite de cette adoption. Le ministre, Jacques Mézard, saluant le travail effectué déclare ainsi : "La démarche globale qui inspire l'ensemble du projet de loi reste le pragmatisme et la simplification. (...) Car oui, c'est une innovation de rédiger un texte de loi qui n'ajoute pas de contraintes supplémentaires mais qui, de manière pragmatique lève des blocages".

De son côté, le secrétaire d'État Julien Denormandie ajoute : "L'esprit du projet de loi Elan est d'apporter des solutions aux besoins des Français (…) L'objectif est donc de répondre au manque de logement en facilitant l'acte de construire d'une part et en protégeant les plus fragiles d'autres part. Par cette loi, nous redonnerons confiance aux acteurs du marché concernés pour qu'ils construisent plus, mieux et moins cher."

"Loin du consensus, c'est passé mais sans élan"

A la sortie des débats qui ont duré six heures, la rapporteure du texte à l'Assemblée, Christelle Dubos (LREM) a déclaré à l'AFP : "Nous sommes restés sur un texte équilibré pour les acteurs, les élus et les citoyens." Et d'ajouter dans la soirée dans un communiqué du groupe LREM : "Je suis ravie que des discussions constructives aient permis d'aboutir à un texte d'accord ambitieux et équilibré entre les deux chambres, et que l'Assemblée ait pu redonner toute sa place à la mixité sociale. Le texte qui quittera le Parlement permettra à nos concitoyens de se loger dans de meilleures conditions, quels que soient leurs parcours individuels, et modifiera ainsi la vie quotidienne de millions de Français." Thibault Bazin, orateur LR au Palais Bourbon a préféré ironisé, déclarant : "Loin du consensus, c'est passé mais sans élan".

Le communiqué du ministère de la Cohésion des territoires (MCT) précise que "le texte issu de la commission mixte paritaire reprend largement les dispositions adoptées par l'Assemblée Nationale le 12 juin 2018 et le Sénat le 25 juillet 2018", soulignant "les solutions d'équilibre [trouvées] pour résoudre plusieurs points de divergence entre les versions de l'Assemblée nationale et du Sénat."

Retrouvez ci-dessous, à la suite de l'article, les mesures actées par la commission mixte paritaire

Pour la FFB, "il est maintenant de la plus extrême importance, comme l'a annoncé le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, que l'ensemble des textes d'application sortent dans les meilleurs délais, afin de permettre la concrétisation du choc d'offre annoncé" précise un communiqué ce jeudi, Jacques Chanut ajoutant : "la loi Elan prend place, en complément de l'ANRU relancé, d'Action cœur de ville, du PTZ maintenu en zones B2 et C, même avec des quotités réduites, dans une boîte à outils à même de répondre aux besoins tant quantitatifs sur certaines zones, que qualitatifs dans d'autres", mais appelant à "une réponse coordonnée et de même nature, à l'opposé de l'écologie punitive" pour ce qui est de la transition énergétique, reprenant des mots confiés la veille à Batiactu.

De son côté, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)"se réjouit que le parlement ait su dépasser les désaccords politiques pour lancer rapidement la mise en œuvre de dispositions dont certaines sont très attendues". Dans un communiqué, l'organisation précise qu'elle juge certaines mesures intéressantes, "parmi lesquelles l'accélération du traitement des recours contre les permis, l'encouragement de la transformation de bureaux en logements, le développement du numérique avec la dématérialisation des demandes de permis de construire ou le bail numérique, le bail mobilité, la sécurisation des projets immobiliers". La FPI ajoute toutefois regretter "le manque de mesures sur deux thématiques-clés", c'est-à-dire la mixité sociale et le droit des sols.

Carnet numérique et DPE

Pour Marjolaine Meynier-Millefert, députée copilote du plan de rénovation énergétique du bâtiment, l'adoption de cette version du texte est une réussite pour la rénovation énergétique. "D'après mes informations, le carnet numérique est bien maintenu, avec une obligation qui pèse également sur le logement social. Le risque constitutionnel que constituait le fait de soustraire les HLM du dispositif, introduit par le Sénat, n'a plus lieu d'être", se réjouit-elle auprès de Batiactu. "Nous sommes véritablement allé chercher cette réforme avec les dents ! Autre outil important : l'opposabilité du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Deux leviers qui nous permettront de mieux progresser. Le carnet numérique a aussi, je le rappelle, un intérêt en matière de gestion des déchets issus de la déconstruction : grâce à lui, on saura ce que l'on a mis dans un bâtiment, c'est une avancée."

L'Union sociale pour l'habitat (USH) se montre pour sa part désemparée, mais prend acte du parcours législatif du texte et assure de ne pas en rester là : "Le débat n'est pas derrière nous, mais devant nous", affirme Marianne Louis, directrice générale de la fédération. "On va maintenant attendre de voir les mesures induites par Elan. D'après ce que l'on sait, les décrets d'application s'étaleront dans les 12 prochains mois. Il existe assurément des leviers facilitateurs d'activité, mais ce ne sont pas des leviers 'financeurs'. Notre secteur s'interroge donc encore largement : qu'est-ce qu'on attend de nous ?" Même si le monde HLM reconnaît que le processus de dialogue institué autour d'Elan a permis des avancées, il insiste aussi sur le fait que loi et budget vont inexorablement de paire : "Les HLM ne pourront pas continuer à payer seuls la facture, à fournir des efforts", reprend Marianne Louis. "Idem pour les locataires du parc social. Le président de la République avait promis 'un choc de l'offre', mais on l'attend toujours... Les alertes portées par notre secteur n'ont pas été entendues, et cela va aujourd'hui impacter le bâtiment et les travaux publics."

L'association Coenove, contactée par Batiactu, voit dans l'adoption du carnet numérique "un signe positif pour la rénovation énergétique (toutefois, entre les questionnements tout l'été sur le maintien du taux de TVA réduit ou encore le report de la transformation du CITE en prime, on peut pas dire que les acteurs du secteur perçoivent clairement la volonté du gouvernement d'emmener le parc vers le BBC réno en 2050...)". Florence Lievyn, déléguée générale, ajoute : "Ce dispositif devrait permettre de mettre en œuvre efficacement des parcours de rénovation propre à chaque logement, et de coller ainsi à la réalité des finances des français qui ne peuvent pour le plus grand nombre engager des rénovations globales par ailleurs très efficaces d'un point de vue technico-économique. Cette annonce colle parfaitement avec la campagne Faire de l'Ademe et du ministère qui souhaitent accompagner les Français en les rendant éco-confortables. Ce carnet devrait aussi rassurer les futurs acheteurs d'un bien, en amenant de la lisibilité sur ce qui a été fait et ce qui reste à FAIRE…"

Enfin, Danyel Dubreuil, coordinateur de l'initiative Rénovons, contacté par nos soins, nous assure que le carnet numérique "permettra d'avoir des informations précises sur l'état du parc". "Il est dur de définir des dispositifs fiscaux efficaces et ciblés sans connaître l'état du parc. En termes d'effets immédiats, sera limité, mais on pose enfin des bases politiques sérieuses."

La Confédération nationale du logement appelle pour sa part à la résistance. "Les habitants n'ont aucune raison de se réjouir d'un texte qui fait la part belle aux investisseurs privés et met en péril le logement social", réagit-elle par communiqué de presse. "Alors que les associations de défense des habitants, dont la CNL, se battent depuis maintenant plus d'un an contre ce projet de loi mortifère, nos revendications n'ont trouvé que peu d'écho auprès du Parlement, au détriment des citoyens, habitants et consommateurs. Pour autant, la CNL ne renonce pas à faire entendre la voix des habitants et appelle l'ensemble de la population à la résistance. Partout où elle le peut, celle-ci doit se mobiliser pour ses conditions d'habitat : en signant la pétition CNL demandant le retrait de la loi Elan - qui récolte à ce jour plus de 16 000 signatures -, en se rassemblant pour manifester son mécontentement et en votant pour ses représentants au conseil d'administration des organismes HLM."

Au-delà de leur situation personnelle, les agents immobiliers vont-ils être touchés par la réforme fiscaledu prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu dès le 1er janvier 2019 ? Ci-dessous, un point sur les changements attendus et les sujets potentiels de crainte concernant l’immobilier et le prélèvement à la source.

Vente immobilière : un revenu exceptionnel, et taxable en 2019

À partir du 1er janvier 2019, les Français seront imposés de façon instantanée, par un prélèvement du montant dû estimé avant même le versement de leur salaire sur leur compte en banque. Le précédent décalage d’un an entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt est donc aboli. 2018, à ce titre, sert de transition : vous continuerez à payer jusqu’à la fin de l’année les impôts dus pour l’année 2017, puis vous paierez les impôts dus pour l’année 2019 dès le mois de janvier 2019.

Les revenus touchés en 2018, quant à eux, relèvent d’une « année blanche », ce qui signifie qu’ils ne seront pas taxés… mais uniquement s’ils ont un caractère habituel ! En clair, vous ne paierez ni impôts ni prélèvements sociaux sur les loyers perçus en 2018, ni par exemple sur le rendement de vos SCPI. En revanche des revenus immobiliers exceptionnels comme la plus-value d’une vente seront bien taxés l’année prochaine.

Déductibilité des travaux : à quoi s’attendre ?

Le prélèvement à la source en immobilier ne sera pas non plus sans conséquence sur les mécanismes de déduction fiscale et de déficit foncier. Pour ne pas pénaliser les propriétaires qui auraient engagé de lourds travaux après l’achat d’un logement locatif en 2018, c’est-à-dire pendant l’année blanche, une règle spécifique est applicable : le montant total pouvant être déduit pour la réalisation de travaux en 2019 sera égal à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et en 2019. Un propriétaire ayant réalisé 5 000 € de travaux en 2018, puis 10 000 € en 2019 pourra donc déduire 7 500 € de revenus fonciers au titre de sa déclaration de revenus 2019.

Quelques dates-clés sur le prélèvement à la source
– Mai 2018 : déclaration des revenus de 2017.
– Août 2018 : réception de l’avis d’imposition pour 2017 et du taux individualisé d’imposition qui vous sera appliqué à compter de l’année suivante. Rappelons que vous pouvez opter pour le taux calculé par le fisc ou pour un taux « neutre ».
– Octobre 2018 : votre taux individualisé d’imposition est transmis à votre employeur.
– Janvier 2019 : premier prélèvement à la source.

Quel impact sur l’étude des revenus avant emprunt immobilier ?

Plusieurs agents immobiliers et professionnels du secteur s’alarment déjà des conséquences possibles du prélèvement à la source sur le volume des transactions. De fait, le prélèvement va conduire à une amputation du revenu sur lequel les banques et autres organismes prêteurs fondaient leur analyse pour apprécier la solvabilité d’un aspirant à la propriété ainsi que son pouvoir d’achat. En moyenne, on estime que le revenu affiché sur les fiches de paie va diminuer d’un cinquième de sa valeur.

Il sera bien sûr possible de prendre en compte l’existence du prélèvement à la source pour revoir les critères de revenus à la baisse. Néanmoins, et face à deux acquéreurs ayant exactement les mêmes revenus, comment faire la différence entre un revenu prélevé au taux individuel calculé par le fisc et un autre, en apparence plus important, mais prélevé à un taux neutre ?

Quel effet psychologique aura le prélèvement à la source sur les emprunteurs ?

Prélèvement à la source et immobilier vont-ils faire bon ménage ? La diminution du montant de la fiche de paie aura peut-être des conséquences sérieuses sur le moral des ménages, ou du moins sur leur ressenti concernant leur pouvoir d’achat immobilier. Avec à la clé, peut-être, une réticence accrue à s’endetter ou à contracter un achat. L’effet devrait être accru pour les foyers, encore assez nombreux, qui n’avaient pas opté pour la mensualisation et réglaient toujours l’impôt par tiers.

Dès le début de l’année 2019 et l’arrivée du prélèvement à la source, les agents immobiliers vont sans doute connaître une transition dans le comportement et les habitudes des acheteurs et des vendeurs. Comme pour tout, un temps d’adaptation sera nécessaire avant de revenir à la normal.